Alienação fiduciária e hipoteca: veja as diferenças e vantagens

A diversidade na oferta de crédito se tornou uma engrenagem fundamental para o fortalecimento do mercado brasileiro. Prova disso é que o Banco Central se prepara para expandir e baratear o acesso ao crédito, de modo o uso de imóveis quitados como garantia de novos empréstimos - também conhecido como alienação fiduciária - aparece como importante agente de mudança. A instituição indica que o crédito livre - aquele sem juros subsidiados -, cresce em torno de 11% no país, com protagonismo destacado para pessoas físicas.

Ocorre que as informações sobre esse modelo de empréstimo ainda são desencontradas no Brasil. Muitas vezes, o consumidor acaba confundindo essa linha de crédito com a hipoteca, formato popularizado no mercado americano. “A principal diferença entre hipoteca e alienação fiduciária é a transferência dessa propriedade (ou seja, quem tem o título) para o credor. No caso da hipoteca, essa dinâmica não existia”, explica Nicolas Paiva, advogado especialista em direito imobiliário, sócio do escritório Silveiro Advogados.

Garantia no empréstimo

Embora ambas sejam utilizadas como garantia no cumprimento de contratos para aquisição de empréstimos, imóveis ou quitação de dívidas, elas apresentam diferenças fundamentais em seus formatos. O sistema de alienação fiduciária foi criado pela Lei Federal nº 9.514 em 1997 e, desde então, recebeu atualizações e se tornou um jeito seguro e eficiente para a obter crédito de qualidade com juros muito abaixo aos praticados por outras linhas de crédito.

Já é possível colocar celulares, salários e até peças de joias como garantia em diversas companhias financeiras que concedem esse tipo de linha de crédito. Em outros mercados, também é possível obter crédito colocando itens específicos como máquinas do segmento de saúde, bitcoins e até mesmo máquinas agrícolas.

Se por um lado já é possível colocar  diversos bens como garantia no sistema de alienação fiduciária, a hipoteca está restrita ao uso de imóveis como garantia. A grande maiorias das instituições de crédito do Brasil foi abandonando esse formato por limitações legais que deixavam a operação mais cara e ineficiente.

Por dentro da alienação fiduciária

A alienação fiduciária diminui consideravelmente a carga de juros, uma vez que o consumidor deixa um bem pessoal como garantia do pagamento de parcelas do empréstimo. Isso ocorre porque embora a dívida fique mais longa, vai ficar muito mais barata pelo baixo índice de juros. “É um formato que tem funcionado muito no Brasil, há pouca problematização sobre o assunto pois realmente é uma garantia que funciona, além de ser mais segura que a hipoteca”, diz Paiva.

O usuário que possui um imóvel, automóvel ou qualquer outro bem que se seja enquadrado como garantia, passa pelo processo de alienação do bem, isto é, vinculá-lo ao nome da instituição financeira que cedeu o crédito. Essa medida diminui a possibilidade da não quitação do empréstimo e, por consequência, caem também os juros.

Segundo Sergio Furio, CEO da Creditas, o Brasil movimenta 600 bilhões de reais em crédito imobiliário, uma vez que o valor dos imóveis no país é de 10 trilhões de reais. Deste modo, o brasileiro utiliza apenas 6% do valor de seus imóveis para conseguir crédito imobiliário, enquanto os Estados Unidos apresentam uma porcentagem de 45%.

Diversas instituições financeiras oferecem empréstimo com garantia de imóvel, de maneira que é necessário avaliar as condições de cada um e escolher o que oferece a menor taxa de juros.

As taxas dessa modalidade estão na média de 1,15% ao mês. Em situações onde o usuário busca por financiamento e crédito, o bem pode continuar sendo usado pelo devedor normalmente, mas é transferido para o nome da credora até o término do pagamento das prestações.

Hipoteca no Brasil

Você provavelmente já deve ter visto em algum filme americano possíveis diálogos de famílias que precisavam se esforçar para “pagar a hipoteca”. Essa linha de crédito se popularizou por lá e também tem o objetivo de colocar o imóvel como garantia para obter juros baixos em empréstimos de longo prazo.

Ao contrário do que acontece no Brasil, o processo de comprar um imóvel nos Estados Unidos é muito menos burocrático. A documentação exigida para estrangeiros, por exemplo, é mínima, de modo que o usuário precisa apenas de um passaporte com visto válido e comprovar sua renda no país.

Ao comprar uma residência por meio de hipoteca, o próprio imóvel é usado como garantia da dívida envolvida no contrato. Geralmente, também é necessário dar um valor de entrada além das parcelas que foram pré-acordadas.

“A hipoteca é uma garantia mais antiga e tradicional, na verdade essa era a única opção de garantia em cima de imóveis até 1997, quando surgiu o formato de alienação fiduciária”, explica Luciano Rossi, sócio da área imobiliária de Pinheiro Neto Advogados.

O que a difere da alienação fiduciária é que mesmo após o contrato firmado, a posse do bem em garantia continua sendo do proprietário, de modo que o usuário pode hipotecar seu bem em diferentes instituições. Essa possibilidade, no entanto, deve ser rigorosamente pensada, uma vez que pode levar ao acúmulo de empréstimos e descontrole financeiro por parte do proprietário do imóvel.

Se o cliente se tornar inadimplente, todo o processo será conduzido pela forma judicial tradicional, o que pode levar anos para a recuperação por parte da empresa. Já na alienação fiduciária, após o período de inadimplência atingir o período pré-estabelecido em contrato, o imóvel passa a pertencer automaticamente à instituição credora, que poderá dar início ao processo de leilões.

A abertura de leilão no caso de hipotecas pode levar entre três e cinco anos, enquanto na alienação fiduciária isso pode ocorre entre 5 e 9 meses.

Rossi explica que essa prática é muito comum em fazendas para o financiamento de safras. “Embora esse formato também seja aplicado a residências, também é muito comum que bens rurais prefiram a esse formato para investir em atividades de plantio”, diz.

Hipoteca reversa

A equipe econômica do governo prepara a implementação de uma hipoteca que pode funcionar como renda extra. Na chamada hipoteca reversa, o proprietário escolhe ceder seu imóvel como garantia em troca de uma renda vitalícia que seria paga pela instituição financeira que, futuramente, será dona do imóvel.

Vale destacar que já existe um projeto de lei (PL 52/2018) que prevê esse formato de empréstimo para pessoas proprietárias de imóveis com mais de 60 anos. O projeto, contudo, aguarda a indicação de um relator na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) no Senado.

O formato também prevê a opção de receber o montante de uma única vez, caso o dono do bem prefira. Ao aderir a esse contrato, o imóvel passa a ficar fora do patrimônio deixado para herdeiros, uma vez que passa a pertencer à instituição credora após a morte do contratante.

A diferença desse modelo para as outras linhas de crédito com garantia é que, neste caso, o pagamento, isto é, o imóvel só será entregue quando o proprietário falecer, sem fluxo de pagamento na duração do contrato. Em caso de desistência do contrato, o dono da propriedade precisará quitar o valor do contrato com o banco.

O objetivo é que as companhias financeiras atuem com imóveis no formato que já vigora atualmente, incluindo leilões e todos os outros processos previstos para modalidades de empréstimo com garantia.

Diferenças entre as modalidades

Agora que você já sabe o histórico dos dois formatos, que tal entender o que diferencia os dois modelos?  Entre as diferenças fundamentais, está o produto usado como garantia. Enquanto na alienação fiduciária você pode utilizar bens diversos como carro, joias e até o salário, a hipoteca está restrita para operações que utilizam o imóvel como garantia.

Outro ponto divergente no modelo hipotecário é que a propriedade permanece no nome do devedor, de maneira o imóvel pode ser hipotecado por mais de uma instituição, exceto se a propriedade estiver em alienação fiduciária.

Já na alienação fiduciária, a propriedade é transferida para o nome da instituição financeira da qual o consumidor firmou contrato para a quitação da dívida, mas apenas durante o período de pagamento. Na prática, o devedor pode continuar usando seu bem normalmente até o término da dívida.

Vantagens x desvantagens

Os modelos possuem prós e contras que variam de acordo com a atual situação financeira do consumidor. Entre as desvantagens a se destacar no modelo hipotecário está a necessidade de uma escritura pública, o que acaba implicando em mais custos no processamento do contrato.

A vantagem desse modelo é que não há necessidade de alienar o seu bem, ou seja, transferir a posse para o nome da instituição credora. Portanto, essa modalidade acaba sendo mais indicada para quem precisa de valores muito altos e possui imóveis que podem ser usados como garantia do compromisso de pagamento assumido.

Já a alienação fiduciária não exige a escritura pública, o que reduz significativamente os custos da operação. Sua principal desvantagem é que o bem fica alienado, ou seja, o usuário não vai conseguir tomar outro empréstimo com esse bem como garantia. Esse formato é ideal para quem possui não apenas imóveis, mas outros bens que sejam enquadrados como garantia e podem ser inseridos em contrato para a obtenção de juros muito abaixo de outras linhas de crédito.