O que é hipoteca: entenda como funciona a hipoteca de imóvel no Brasil

Quer entender tudo sobre hipoteca? Então você está no lugar certo. Nesta matéria, você vai aprender o que, como funciona a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária e muito mais sobre essa linha de crédito.

Uma dúvida muito frequente entre pessoas que procuram informações sobre empréstimo com garantia de imóvel, é entender o que é hipoteca. Se é isso que você procura, saiba que está no lugar certo. Neste artigo você poderá tirar todas suas dúvidas sobre o tema e ainda vai descobrir como usar o seu imóvel para pegar um empréstimo pagando juros baixos.

Entender a forma correta de utilizar esse crédito é uma das principais formas de melhorar suas finanças. Para te ajudar a navegar nesse universo, confira os príncipais tópicos desse conteúdo:

• O que é hipoteca
• Como funciona a hipoteca de imóvel
• O que pode complicar a contratação da hipoteca
• Onde solicitar um empréstimo com garantia de imóvel
• Tire suas dúvidas
  • O que é a alienação fiduciária ou empréstimo com garantia de imóvel?
  • Como funciona a hipoteca nos Estados Unidos?
  • Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?

O que é hipoteca?

A hipoteca é uma linha de crédito muito popular nos EUA. Consiste em colocar um imóvel como garantia para conseguir um empréstimo com juros baixos e prazos longos. No Brasil, nos últimos anos, a maioria dos bancos deixaram de trabalhar com hipoteca. Esse modelo envolve muitas barreiras legais que tornam a operação ineficiente e pouco rentável.

A solução foi migrar para o empréstimo com garantia de imóvel que conta com o recurso da alienação fiduciária. A diferença se dá pelo tipo de contrato estabelecido entre a instituição financeira e o cliente.

Desde então, o empréstimo com garantia vem crescendo no Brasil, sendo uma opção mais barata do que os empréstimos tradicionais. Especialistas do setor, consultados pela Creditas, falam que esse mercado movimenta anualmente entre R$ 2 bilhões e R$ 4 bilhões.

Apesar de ser cada vez mais conhecido entre os brasileiros, o empréstimo com garantia ainda é confundido com a hipoteca. Isso acontece porque nessas duas modalidades o devedor coloca o seu imóvel como garantia na operação de crédito.

Como funciona a hipoteca

Quando o devedor hipoteca um imóvel para conseguir crédito, essa propriedade continua no seu nome. Isso poderia dificultar uma retomada do bem pela instituição financeira, em caso de não pagamento da dívida.

Se for inevitável essa cobrança e o banco precisar reaver o imóvel, os procedimentos deverão ser feitos de forma judicial. Considerando a imprevisibilidade do Poder Judiciário no Brasil, o processo pode levar anos até que se recupere o prejuízo.

Além disso, a Lei nº 10.406/2002, Art. 1.475, permite que o proprietário negocie o imóvel com outra pessoa ou instituição financeira, mesmo que o bem esteja hipotecado. Se isso ocorrer, o crédito hipotecário expira e o devedor deve quitar o empréstimo à vista. Mesmo assim, a prática gera insegurança aos credores.

O que pode complicar a contratação da hipoteca?

Para ter sucesso na contratação da hipoteca e ser aprovado pela empresa, é preciso seguir alguns critérios, presentes na maioria das instituições.

Outro financiamento do mesmo imóvel

Ao solicitar a contratação de hipoteca, você deve apresentar uma série de documentos e preencher uma ficha cadastral. Em geral, nesse papel o solicitante do crédito especifica alguns gastos e compromissos mensais. Por exemplo, despesas com aluguel, convênio médico e financiamentos. se o cliente em questão já possui financiamentos em seu nome, certamente terá o acesso limitado à hipoteca.

Vale ressaltar que as dívidas não podem comprometer mais de 30% da sua renda, segundo a recomendação do Banco Central.

Imóvel irregular

Para ter acesso a essa linha de crédito, é preciso possuir um imóvel regularizado. Verifique se os documentos estão com os dados atualizados, como nome do proprietário atual, matrícula e área total. Se tiver algo pendente, providencie o quanto antes, já que alguns papéis podem levar algum tempo para serem expedidos.

Sem contar que o imóvel em dia oferece mais segurança tanto ao novo proprietário quanto ao antigo dono. Isso pode melhorar ainda mais as condições de pagamento do crédito.

Nome sujo

Em todas as operações que envolvem concessão de crédito, o CPF de cada cliente é  consultado para saber se existem pendências financeiras e se está apto para assumir as prestações. Na hipoteca esse processo é muito importante, pois é um empréstimo de longo prazo. Inclusive, muitas instituições não aceitam clientes com restrições

Histórico de crédito

Além de olhar a condição atual do seu CPF, a instituição vai analisar como tem sido o seu histórico de crédito nos últimos anos para entender como é o seu perfil de consumo.

Se você possui muitos cartões de crédito e tem problemas para administrar suas despesas certamente terá um ponto negativo na contratação da hipoteca.  

Vantagens e desvantagens da hipoteca

Uma das principais vantagens do empréstimo com hipoteca é a possibilidade de conseguir valores mais altos. Tendo o imóvel do solicitante como garantia, as instituições financeiras se dispõem a liberar quantias mais volumosas para os interessados.

Outro ponto positivo é que os juros são bem menores do que em outras modalidades de crédito. Para se ter uma ideia, as taxas cobradas são bem próximas do empréstimo consignado e muito abaixo dos juros do cartão de crédito e do cheque especial.

Em contrapartida, a grande desvantagem é o risco de ter que brigar pelo imóvel na Justiça em caso de inadimplência, correndo até o risco de perdê-lo. Além disso, embora seja vantajosa para os solicitantes, a hipoteca não oferece muita segurança para as instituições credoras.

A legislação brasileira impõe obstáculos legais que tornam a operação ineficiente e pouco rentável para os credores. Por essa razão, nos últimos anos, a maioria dos bancos deixou de trabalhar com hipoteca.

A consequência é que dificilmente será possível conseguir financiamento com hipoteca. A solução oferecida pelos bancos como alternativa é o chamado empréstimo com garantia de imóvel, que explicaremos melhor no próximo tópico.

Onde solicitar um empréstimo com garantia de imóvel

A Creditas realiza empréstimos com garantia de imóvel e apresenta as melhores taxas do mercado. Nessa modalidade de empréstimo, ao colocar o seu imóvel como garantia da operação você consegue juros a partir de 1,09% a.m + IPCA. Além disso, é possível pagar em até 240 meses.

Essa linha de crédito é ideal para quitar dívidas, viajar, ampliar negócio, financiar estudos, realizar procedimentos estéticos, dentre outras coisas.

Como é possível ver na tabela abaixo, o empréstimo com garantia de imóvel chega a ser mais de 80% mais barato do que as linhas de crédito convencionais, como o cartão de crédito e o cheque especial.

Quem precisa de R$ 50 mil, ao final de 120 meses vai pagar em média:

• Empréstimo com garantia de imóvel: R$ R$85.666,86;
• Empréstimo com garantia de veículo: R$107.648,01;
• Empréstimo consignado para servidor público: R$ 127.302,00;
• Empréstimo consignado para trabalhador privado: R$ 179.821,20;
• Empréstimo pessoal: R$ 426.114,00;
• Cheque especial: R$ 762.000,00.

Para fazer o empréstimo com garantia de imóvel Creditas, é necessário entrar no site e realizar uma simulação. Caso seja aprovada, a solicitação segue para as mãos de um consultor, que passa a gerir os procedimentos.

Dessa forma, não precisa se locomover até a uma agência bancária para conseguir o crédito. O responsável pelo processo vai pedir os documentos necessários, como matrícula do imóvel, comprovantes de renda, entre outros. Depois disso serão informadas as próximas etapas para concluir o processo.

Se quiser, é possível fazer uma simulação de empréstimo agora mesmo.

Tire suas dúvidas

Confira todas as repostas para as principais dúvidas sobre hipoteca.

O que é a alienação fiduciária ou empréstimo com garantia de imóvel?

Nesse caso, o dono transfere a propriedade fiduciária do imóvel para a instituição financeira até o término do contrato. O proprietário continua morando na residência e o bem continua no nome dele, mas na matrícula do imóvel consta a alienação fiduciária. Portanto, a instituição tem a posse indireta do bem e o proprietário continua com a posse direta, ou seja, usufruindo do imóvel.

Isso é feito com o intuito de tornar o processo de retomada mais simples. Com a vantagem de ser extrajudicial e realizado inteiramente através do Cartório de Registro de Imóveis. Esse método garante mais segurança aos bancos e por isso o cliente consegue taxas menores.

Para o advogado especialista em direito imobiliário, Marcelo Tapai, a diferença entre as duas operações é bastante significativa. “O instituto da alienação fiduciária foi criado com o objetivo de dar maior garantia às instituições financeiras e, com isso, uma maior liberação de crédito para o financiamento de imóveis. Enquanto na garantia hipotecária é necessária uma ação judicial para a formalização da dívida e criação do título executivo, na alienação dispensa-se qualquer processo judicial. Tudo é feito de forma extrajudicial, em curtíssimo espaço de tempo e sem defesa para o devedor”, afirma. Na prática, o processo de retomada e venda da propriedade por uma instituição leva de 120 a 180 dias.

Outro fator que dificulta a compreensão é que muitas pessoas confundam o modelo brasileiro de hipoteca com a definição americana.

Leia também: Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel

Como funciona a hipoteca nos Estados Unidos?

Nos Estados Unidos, a hipoteca (ou mortgage) é mais semelhante ao que nós conhecemos por financiamento imobiliário, pois é usada para comprar o primeiro imóvel. Quando o proprietário do imóvel o adquiriu via hipoteca e utiliza seu bem como garantia para outro empréstimo, é chamado de segunda hipoteca, home equity ou second mortgage.

Esse modelo ficou popular por oferecer um prazo de pagamento mais longo e por possibilitar um aporte maior de crédito. O cliente dá uma pequena entrada e parcela o restante do valor em até 30 anos.

O procedimento é bastante comum para os norte-americanos. O credor empresta dinheiro em troca do título de propriedade do devedor como garantia da operação. Esse título é um documento que possa formalizar a negociação e aquisição de uma propriedade. Em tempo, a crise financeira de 2008, inclusive, estourou por causa da indústria hipotecária americana. Isso aconteceu porque as instituições relaxaram os critérios de concessão e passaram a emprestar dinheiro para quem não podia pagar.

Ainda assim, nos EUA, o setor de hipotecas é muito forte e por ser um dos principais setores financeiros do país, conta com diversos programas de incentivo do governo. Com mais de 8,6 trilhões de dólares emprestados, as hipotecas representaram 67,8% do crédito para pessoa física nos Estados Unidos no primeiro trimestre de 2017.

Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?

Ambos os casos são formas que os bancos utilizam para realizar a operação de refinanciamento de imóvel. Com a alienação fiduciária, porém, o credor tem mais facilidade de tomar o bem, sem precisar entrar com recursos judiciais. Isso se traduz em menos risco de prejuízo para os credores. Já na hipoteca, a retomada do bem é muito complexa. Por isso, no Brasil é muito difícil encontrar uma instituição financeira que trabalhe com esse modelo. 

Essa facilidade não torna esse processo de alienação pior para os devedores, já que o menor risco de prejuízo é repassado para a operação, resultando em menores taxas de juros no empréstimo, além de um limite de crédito maior. Basicamente, quanto menores são os riscos da instituição financeira, maiores serão as vantagens para os clientes.

Ainda tem alguma dúvida sobre o que é hipoteca? Comente as suas perguntas e te respondemos em breve!